當前，某些房地產交易者為規避房地產交易稅費等，采取一些不正當，甚至非法的方式進行房地產交易。這些行為隱藏著很大的風險，會損害交易者自身的利益，特別是買方和相關利害關系人的利益。為此，我們發出如下風險提示，提醒廣大房地產交易者及相關利害關系人，不要被表面上的短期利益所蒙蔽，使自己的合法權益遭受損害。
一、私下交易
表現形式：交易雙方協商好買賣價格后，賣方先將房屋所有權證交給買方，買方支付大部分房款后，賣方以交鑰匙等方式向買方移交房屋，待賣方領取房屋所有權證的期限達到減免稅費的年限后，再到房地產權屬登記部門辦理過戶手續。
風險分析：房屋所有權轉移經房地產權屬登記部門登記后才能生效，僅移交房屋本身，買方的權益還得不到保障。例如，賣方可以通過“遺失補證”的方式注銷原房屋所有權證，重新申辦新的房屋所有權證，然后將房屋賣給第三人；或者將房屋抵押套現；或者因賣方欠債等原因，房屋可能被依法查封、拍賣、抵債等。
二、通過公證方式交易
表現形式：交易雙方通過辦理房屋買賣合同公證的方式進行交易，待賣方領取房屋所有權證的期限達到減免稅費的年限后，再到房地產權屬登記部門辦理過戶手續。
風險分析：公證具有一定的法律效力，這種做法表面上看有了保障，實際上買方的權益還得不到可靠保障。房屋所有權證是證明房屋所有權的法定憑證，房屋所有權轉移經房地產權屬登記部門登記才后能生效。由于未辦理房屋所有權過戶手續，房屋在法律上仍然屬于賣方。賣方如果將房屋抵押或者一房多賣，買方將會遭受無可挽回的損失。另外，如果未來的房價有較大幅度上升，賣方可能毀約不賣了；如果未來的房價有較大幅度下降，買方可能毀約不買了。
三、通過贈與方式交易
表現形式：交易雙方私下完成交易后，以賣方將房屋贈與買方的名義，向房地產權屬登記部門辦理過戶手續。
風險分析：交易雙方簽訂的房屋贈與合同或協議屬于民事合同，根據《合同法》第一百九十一條規定，“贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任”。例如，如果賣方與其他人發生房屋權屬糾紛、房屋存在質量缺陷等，買方的權益難以得到保障。此外，在符合法定條件下，贈與人或者其繼承人、法定代表人可以撤銷贈與，可以向受贈人要求返還贈與的房產，從而買方作為受贈人的權益將難以得到保障。
四、不實申報成交價格
表現形式：交易雙方協商好價格后，在房屋買賣合同中填寫的“成交價格”低于實際成交價格，或者另行簽訂一份“成交價格”低于實際成交價格的房屋買賣合同，申報成交價格。
風險分析：以不實成交價格簽訂的房屋買賣合同屬于以合法形式掩蓋非法目的。根據《合同法》第五十二條規定，此種合同為無效合同，不受法律保護。此外，如果買方未來轉讓房產，賣出價與買入價的差額會被虛假擴大，需要多繳納相關稅費（例如土地增值稅、所得稅），從而得不償失。另外，成交價格申報后，買方如果堅持以合同中的“成交價格”支付購房款，賣方的權益將無法得到保障。
五、利用他人身份證騙貸
表現形式：交易中的一方租用、借用或者盜用他人身份證，以他人名義簽訂房屋買賣合同后，通過辦理抵押套取銀行貸款，侵害銀行和身份證持有人的權益。
風險分析：利用他人身份證簽訂房屋買賣合同、套取銀行貸款，屬于合同詐騙，依法最高可判處無期徒刑。居民身份證作為法定證件，應妥善保管。居民身份證被他人使用，可能成為被告，陷入糾紛訴訟之中。此外，出租、出借、轉讓居民身份證，違反了《居民身份證法》，將會受到處罰。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會
二○○七年二月七日