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10月29日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)（以下簡稱中房學(xué)）在北京成功舉辦2025房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)。主題為“新形勢新要求下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展”。以下為本次年會(huì)嘉賓致辭和觀點(diǎn)摘要：

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長 

澳門地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)會(huì)長 陸惠德

致辭摘要：（1）當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，內(nèi)地與港澳房地產(chǎn)市場均處于調(diào)整期。尤其是新冠肺炎疫情以來，澳門房地產(chǎn)市場調(diào)整顯著，住宅、商業(yè)及豪宅房價(jià)跌幅較大，博彩業(yè)衛(wèi)星場關(guān)閉或?qū)е潞诵膮^(qū)域房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)整，但此階段也是內(nèi)地及海外買家投資澳門不動(dòng)產(chǎn)的契機(jī)。（2）面臨挑戰(zhàn)與博弈，澳門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛，傳統(tǒng)粗放型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員有所減少。（3）與此同時(shí)，AI等技術(shù)應(yīng)用優(yōu)化了澳門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售模式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)更加高效，交易糾紛也有所減少。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，強(qiáng)化專業(yè)化服務(wù)、精細(xì)化運(yùn)營與誠信體系建設(shè)是核心方向。從長期來看，隨著制度完善與行業(yè)自身升級(jí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具備良好的發(fā)展前景。（5）從美國等境外國家和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)牌（準(zhǔn)入）制度，利于加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)行業(yè)專業(yè)化發(fā)展，澳門實(shí)施發(fā)牌制度后行業(yè)經(jīng)營亂象大幅減少，值得我國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)借鑒。

北京大學(xué)法學(xué)院教授 常鵬翱

新規(guī)下經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的“為”與“不為”

觀點(diǎn)摘要：（1）深入理解《條例》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的新要求，需要將其置于包括相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范文件與地方文件在內(nèi)的一系列法律框架整體下看。（2）新規(guī)下經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的“為”包括五個(gè)方面。一是組織上的“為”，從事住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。目前國家層面還沒有相關(guān)規(guī)則，這應(yīng)屬于授權(quán)性規(guī)范，由各地制定補(bǔ)充性規(guī)則。二是設(shè)立上的“為”，與住房租賃企業(yè)相同，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立時(shí)要報(bào)送開業(yè)信息。如果不報(bào)送開業(yè)信息，將面臨階梯性后果，先是警告，如果不改正則進(jìn)行罰款，這為機(jī)構(gòu)提供了改正空間。三是內(nèi)部制度上的“為”，機(jī)構(gòu)必須把法定事項(xiàng)公開化，即“制度上墻”，通過信息公示便于委托人了解、主管部門監(jiān)管。同時(shí)，機(jī)構(gòu)要設(shè)立內(nèi)部檔案，有匹配的內(nèi)部管理制度。四是外部制度上的“為”，機(jī)構(gòu)必須將其從業(yè)人員名單報(bào)送到主管部門（非備案），如果不報(bào)送，則面臨相應(yīng)處罰。五是交易行為上的“為”，包括發(fā)布房源信息前要“明信息”“確狀態(tài)”，發(fā)布的房源信息要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并且要做好服務(wù)“留證”等。（3）新規(guī)下經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的“不為”包括三個(gè)方面。一是從業(yè)人員上的“不為”，從業(yè)人員不得同時(shí)在兩個(gè)及以上機(jī)構(gòu)從業(yè)，不得以個(gè)人名義承接業(yè)務(wù)。二是交易行為上的“不為”，包括不得發(fā)布虛假房源信息，不得為不適合居住的租賃住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得代收、代付相關(guān)資金，不能擅自以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同等。三是個(gè)人信息上的“不為”，包括不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息等。

新常態(tài)下的行業(yè)價(jià)值“內(nèi)視”

觀點(diǎn)摘要：（1）借鑒世界幾大重要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)調(diào)整歷程，反觀中國房地產(chǎn)市場調(diào)整現(xiàn)狀，目前我國房地產(chǎn)交易量已出現(xiàn)積極信號(hào)，預(yù)計(jì)市場止跌回穩(wěn)不會(huì)太遠(yuǎn)。而房價(jià)調(diào)整受市場供需影響，屬于市場客觀規(guī)律，隨著房地產(chǎn)交易量逐步回調(diào)，房地產(chǎn)市場將有所回暖。（2）近年來面臨市場調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員收入普遍減少。與此同時(shí)，隨著高質(zhì)量住房需求增加，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求和期待越來越高。順應(yīng)民意要求，主管部門對(duì)行業(yè)的要求也越來越高，期待行業(yè)成為穩(wěn)定市場的重要力量。（3）長遠(yuǎn)來看，《條例》的出臺(tái)對(duì)行業(yè)是非常利好的，所有企業(yè)均站在同一起跑線，無論公司規(guī)模大小都要合規(guī)經(jīng)營。（4）隨著市場變化，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營的底層邏輯、組織架構(gòu)和文化理念均在不知不覺中演變。例如，以新媒體運(yùn)營為主的機(jī)構(gòu)，其組織架構(gòu)與以新房代理為主的機(jī)構(gòu)完全不同，機(jī)構(gòu)的組織架構(gòu)、企業(yè)文化調(diào)整需要與其主營業(yè)務(wù)相匹配。（5）當(dāng)前市場仍有階段性機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)專注機(jī)會(huì)、專注當(dāng)下、專注本地，大膽構(gòu)想、小心求證，將擅長的事情做到極致，而不是追求均好性。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)恒隆

房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟

住房經(jīng)紀(jì)服務(wù)貢獻(xiàn)的定位與測度

觀點(diǎn)摘要：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)能夠幫助買賣雙方減少搜尋過程中的時(shí)間精力投入及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。住房是完全抑制性商品，每一套房子都不一樣，每一個(gè)家庭想買或賣的房子也不一樣，這些差異決定了住房交易需要一段很長的搜尋和匹配時(shí)間才能完成。經(jīng)紀(jì)服務(wù)的存在讓交易更快發(fā)生，讓資金或房子空置的損失減少，有效防控詐騙、欺騙等行為導(dǎo)致的損失。（2）經(jīng)紀(jì)服務(wù)能夠提升買賣雙方的匹配程度，而非針對(duì)成交價(jià)格的“零和博弈”。對(duì)買方而言，決策基礎(chǔ)從“基于平均質(zhì)量的猜測”轉(zhuǎn)變?yōu)椤盎诰唧w信息的判斷”，能夠在價(jià)格不變的情況下，因信息充分而選到品質(zhì)更優(yōu)、匹配度更高的住房；對(duì)賣方而言，將其房產(chǎn)的“優(yōu)質(zhì)”屬性傳遞給目標(biāo)客群，吸引愿意為此支付合理溢價(jià)的買家。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)買賣雙方的核心價(jià)值提煉：賣方收益=匹配度提升收益+節(jié)省售出時(shí)間收益+節(jié)省賣方精力收益+規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)收益；買方收益=匹配度提升收益+節(jié)省搜尋時(shí)間收益+節(jié)省買方精力收益+規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)收益。（4）建議行業(yè)從業(yè)者能夠多從正面解釋經(jīng)紀(jì)行業(yè)為社會(huì)、為買賣雙方、為房地產(chǎn)交易、為房地產(chǎn)市場，創(chuàng)造了“什么樣的價(jià)值”，創(chuàng)造了“多大價(jià)值”。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營官 劉天旸

回歸與探索

觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深度調(diào)整，客戶交易決策更加審慎，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要求顯著提高。未來行業(yè)將長期處于“相對(duì)平穩(wěn)”階段，從業(yè)者需摒棄過去高速增長的認(rèn)知依賴。（2）回顧我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展歷程，先后經(jīng)歷了信息中介、連鎖門店、線上導(dǎo)流、平臺(tái)賦能以及線上化與安全交易模式等不同階段，目前正向高專業(yè)、重服務(wù)、賺取專業(yè)價(jià)值和信任價(jià)值的行業(yè)轉(zhuǎn)型。（3）分析行業(yè)進(jìn)化的底層邏輯：降低交易成本是行業(yè)存在的基石，行業(yè)演變的核心是從“利用信息差盈利”轉(zhuǎn)向“提供專業(yè)服務(wù)創(chuàng)造信任價(jià)值”，行業(yè)演變的動(dòng)力是從“政策驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“客戶主權(quán)驅(qū)動(dòng)”。（4）“客戶主權(quán)時(shí)代”，行業(yè)發(fā)展要回歸經(jīng)營本質(zhì)，恪守基本規(guī)律，聚焦價(jià)值創(chuàng)造，堅(jiān)持長期主義。（5）未來行業(yè)探索需錨定“以客戶為中心”，業(yè)主服務(wù)從“掛盤中介”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)專家”，買方服務(wù)從“帶看顧問”轉(zhuǎn)向“終身解決方案專家”，同時(shí)需要構(gòu)建與之相適應(yīng)的現(xiàn)代化組織體系。以客戶服務(wù)視角看，AI是“市場分析師”“精準(zhǔn)篩選器”，經(jīng)紀(jì)人員是“資產(chǎn)管家”“解決方案專家”，AI等新技術(shù)可以提升服務(wù)效率，但無法從根本上取代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)價(jià)值。

日本不動(dòng)產(chǎn)研究所亞洲區(qū)研究主管

曹云珍

泡沫破滅后的變革：日本房地產(chǎn)中介行業(yè)透明化歷程

觀點(diǎn)摘要：（1）90年代初期日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，房地產(chǎn)中介行業(yè)自動(dòng)洗牌，追求短期掙快錢、缺乏長期經(jīng)營意識(shí)的“劣幣”自動(dòng)退出市場。（2）法律是透明化的基石，日本于1980年出臺(tái)《宅建業(yè)法》，首次在法律層面確立“媒介契約制度”，之后發(fā)布了全國統(tǒng)一適用的合同示范文本，進(jìn)一步厘清交易各方權(quán)責(zé)。（3）以法律為基礎(chǔ)，日本于1990年建立了全國性信息共享平臺(tái)（REINS），實(shí)現(xiàn)了房源共享、角色分清以及傭金透明。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，即可平等享受信息資源。（4）從行業(yè)生態(tài)來看，“高違規(guī)成本+合理薪酬”推動(dòng)長期主義成為共識(shí)。對(duì)機(jī)構(gòu)而言，出現(xiàn)違規(guī)行為不僅需要返還傭金，損失管理費(fèi)收入，還可能喪失金融授信，失信成本極高。對(duì)中介人員而言，他們享有較高水平的基本工資，無需依賴違規(guī)行為獲取業(yè)績利息，從根本上降低了違規(guī)動(dòng)機(jī)。（5）日本房地產(chǎn)中介行業(yè)透明化經(jīng)驗(yàn)表明，透明化并非一次性工程，需要“法制、經(jīng)營、技術(shù)”三大支柱協(xié)同支撐。建議中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)以“統(tǒng)一信息平臺(tái)+標(biāo)準(zhǔn)合同模板”為切入點(diǎn)，讓“誠信”成為最優(yōu)商業(yè)策略，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

貝殼總部顧問委員會(huì)顧問 高軍

再造平臺(tái)

觀點(diǎn)摘要：（1）回顧鏈家至貝殼找房平臺(tái)的發(fā)展歷程，其先后經(jīng)歷了線下標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、線上線下一體全國化布局、平臺(tái)化轉(zhuǎn)型以及平臺(tái)生態(tài)擴(kuò)張等四個(gè)階段。（2）實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展，本質(zhì)依靠的是一套完整的“制度戰(zhàn)略”支撐，包括創(chuàng)新組織形式、建立技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施以及培養(yǎng)職業(yè)技能在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施戰(zhàn)略；利益相關(guān)者關(guān)系、資源依賴關(guān)系以及政府關(guān)系等關(guān)系戰(zhàn)略；以及理解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)規(guī)范、融入當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)與環(huán)境等社會(huì)文化戰(zhàn)略。（3）當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨職業(yè)化發(fā)展不足、職業(yè)聲望不高、收入水平下降、經(jīng)紀(jì)品牌無差異化、店東內(nèi)卷且低水平競爭以及行業(yè)創(chuàng)新不足等諸多問題；同時(shí)，面臨從“集體主義”轉(zhuǎn)向“個(gè)人主權(quán)崛起”的時(shí)代挑戰(zhàn)。（4）行業(yè)存在問題的深層次原因，主要在于：一是信息產(chǎn)權(quán)界定模糊。信息作為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心生產(chǎn)資料，其占有、使用、收益、處置四項(xiàng)權(quán)益均不明確。二是勞動(dòng)關(guān)系扭曲與制度缺失。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員既沒有日本“終身雇傭、固定工資”的保障，也沒有美國的“職業(yè)自由”，疊加缺乏人員持證上崗、獨(dú)家代理等基礎(chǔ)制度，進(jìn)一步加劇了行業(yè)的不規(guī)范與從業(yè)者的不安定。（5）未來行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，需要順應(yīng)“個(gè)人主權(quán)崛起”趨勢，重視私域流量（私有產(chǎn)權(quán)）與個(gè)人品牌（私有價(jià)值），通過解決兩大核心矛盾，實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長

趙慶祥

新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理和服務(wù)

觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正經(jīng)歷根本性變革，市場環(huán)境、行業(yè)生態(tài)、監(jiān)管導(dǎo)向以及客戶需求都在發(fā)生深刻變化，過去依賴的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健⑿袠I(yè)規(guī)則已難以適配新形勢，這要求行業(yè)管理者和從業(yè)者跳出固有認(rèn)識(shí)，以全新視角審視行業(yè)未來發(fā)展路徑。（2）從監(jiān)管層面看，依據(jù)《條例》明確的經(jīng)紀(jì)人員備案制度，行業(yè)監(jiān)管應(yīng)從“管企業(yè)為主”轉(zhuǎn)向“管人為主”，圍繞“人”構(gòu)建精準(zhǔn)監(jiān)管體系。一是做到業(yè)務(wù)到人、監(jiān)管到人、責(zé)任到人、處罰到人。二是通過實(shí)名從業(yè)、分級(jí)分類管理、星級(jí)評(píng)價(jià)，打通不同機(jī)構(gòu)間信息壁壘，實(shí)現(xiàn)不同機(jī)構(gòu)間經(jīng)紀(jì)人員可比較，方便消費(fèi)者選擇優(yōu)質(zhì)經(jīng)紀(jì)人員。三是充分認(rèn)識(shí)行業(yè)潛在的用工風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)司法解釋，經(jīng)紀(jì)人員與機(jī)構(gòu)間僅存在“雇傭、勞務(wù)、派遣”三種關(guān)系，原來“變相規(guī)避社?！钡姆绞揭呀?jīng)失效，機(jī)構(gòu)需盡快規(guī)范用工關(guān)系。（3）整體來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)需加快從“居間撮合”向“價(jià)值創(chuàng)造”轉(zhuǎn)型，充分認(rèn)識(shí)“人是行業(yè)的核心資產(chǎn)”，推動(dòng)經(jīng)紀(jì)人員與機(jī)構(gòu)、行業(yè)形成“利益共同體”、“成長共同體”以及“文化共同體”。

湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司董事長

湖南象盒科技網(wǎng)絡(luò)有限公司董事長袁李

AI技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的應(yīng)用與發(fā)展趨勢

觀點(diǎn)摘要：（1）AI居住時(shí)代已來，房地產(chǎn)行業(yè)需積極擁抱AI。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，擁抱AI能突破傳統(tǒng)局限，減少對(duì)重資產(chǎn)投入的依賴；對(duì)個(gè)人而言，AI能賦能從業(yè)者成為具備高效服務(wù)能力的“超級(jí)個(gè)體”。（2）AI正深度整合房產(chǎn)交易全環(huán)節(jié)，打破傳統(tǒng)線性流程。其價(jià)值體現(xiàn)在三方面：一是精準(zhǔn)分析用戶需求以輔助決策，提升供需資源匹配效率；二是推動(dòng)行業(yè)從業(yè)者數(shù)量優(yōu)化調(diào)整；三是加速服務(wù)模式升級(jí)，促使經(jīng)紀(jì)人員角色向AI技術(shù)的應(yīng)用者與服務(wù)增值者轉(zhuǎn)變。（3）AI能顯著升級(jí)用戶的服務(wù)體驗(yàn)，當(dāng)前已實(shí)現(xiàn)VR實(shí)景看房、“房找人”智能匹配等功能；未來隨著技術(shù)迭代，人形機(jī)器人或可進(jìn)一步參與實(shí)地帶看、價(jià)格分析等核心環(huán)節(jié)。（4）房地產(chǎn)行業(yè)正從“AI賦能工程端”向“AI重構(gòu)全流程”轉(zhuǎn)型，且與大模型、生成式AI的融合不斷加深。在此趨勢下，呼吁全行業(yè)積極布局AI技術(shù)，以技術(shù)賦能強(qiáng)化服務(wù)核心價(jià)值。

58集團(tuán)/安居客CTO 邢宏宇

AI科技引擎 重構(gòu)房產(chǎn)服務(wù)價(jià)值鏈

觀點(diǎn)摘要：（1）行業(yè)對(duì)AI的態(tài)度已從去年的猶豫懷疑，全面轉(zhuǎn)向AI技術(shù)的實(shí)際投入、應(yīng)用探索與效能挖掘。（2）房地產(chǎn)行業(yè)已邁入“超級(jí)助理時(shí)代”。通過AI技術(shù)，結(jié)合行業(yè)專業(yè)知識(shí)與多角色數(shù)據(jù)，可訓(xùn)練出專屬AI智能體。該智能體能夠覆蓋經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)全環(huán)節(jié)，為其提供實(shí)時(shí)支持，助力經(jīng)紀(jì)人員提升專業(yè)服務(wù)能力與作業(yè)效率。（3）AI工具已實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易全鏈條覆蓋：在房源管理端，可高效處理信息并自動(dòng)生成運(yùn)營日志；在業(yè)主服務(wù)端，能輸出專業(yè)數(shù)據(jù)分析報(bào)告；在經(jīng)紀(jì)人員能力提升端，可輔助制作高質(zhì)量營銷視頻；此外，還能在經(jīng)紀(jì)人員離線時(shí)承接客戶溝通，初步梳理并反饋客戶核心需求。（4）未來，希望以技術(shù)為支點(diǎn)，重塑行業(yè)從業(yè)模式與價(jià)值鏈。期待全行業(yè)伙伴共同深化AI應(yīng)用，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，最終讓從業(yè)者收獲更強(qiáng)的職業(yè)幸福感與成就感。

樂有家品牌與市場研究總經(jīng)理 唐儷瑕

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)值轉(zhuǎn)變

觀點(diǎn)摘要：（1）房地產(chǎn)行業(yè)已從增量擴(kuò)張階段進(jìn)入存量深耕新周期。以深圳為例，2025年以來，該市每月二手房成交量穩(wěn)定在5000套左右的“榮枯線”水平，行業(yè)需在這一新形勢下挖掘新的增長空間。（2）存量時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需徹底轉(zhuǎn)變思維：從“單純賣房子”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營生活場景”，從“提供冰冷交易服務(wù)”轉(zhuǎn)向“創(chuàng)造溫暖體驗(yàn)”，從“一錘子買賣”轉(zhuǎn)向“維系終身客戶關(guān)系”。這一轉(zhuǎn)變的核心，是為客戶提供超預(yù)期的情緒價(jià)值。（3）情緒價(jià)值可通過四個(gè)關(guān)鍵服務(wù)節(jié)點(diǎn)落地：認(rèn)知階段，依托AI工具與全視角看房系統(tǒng)打破信息壁壘；連接階段，通過標(biāo)準(zhǔn)化帶看流程與房源故事喚醒客戶情感共鳴；驚喜階段，借助AI輔助決策工具與“以舊換新”補(bǔ)貼加速客戶決策；榮耀階段，以專屬簽約儀式與產(chǎn)權(quán)證寄送服務(wù)，讓客戶銘記交易中的重要時(shí)刻。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已不再是單純的信息中介，正加速向“情緒價(jià)值提供者”轉(zhuǎn)型。未來，能在上述四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做好服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人員，將更易贏得市場認(rèn)可；行業(yè)也需以“人心相連”的服務(wù)理念，推動(dòng)自身健康可持續(xù)發(fā)展。

圓桌對(duì)話

可持續(xù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)則構(gòu)建

主持人：

對(duì)話嘉賓：

傅玲玲（武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與租賃協(xié)會(huì)秘書長）

吳 忱（廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長）

劉海琦（我愛我家集團(tuán)副總裁、黨委書記）

宋 山（唐山千家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長）

曾伏虎（“京房虎哥”主理人）

莫維仁（“居者|房產(chǎn)優(yōu)化”品牌主理人）

張 媛：（1）“生態(tài)決定規(guī)則，規(guī)則引導(dǎo)行為，行為定義角色”，行業(yè)問題的本質(zhì)源于整體生態(tài)，必須通過構(gòu)建健康、可持續(xù)的行業(yè)生態(tài)來重塑服務(wù)行為與公眾認(rèn)知。（2）規(guī)則是連接生態(tài)與行為的橋梁，需在考核策略、傭金規(guī)則、評(píng)價(jià)口徑和監(jiān)管重點(diǎn)等方面建立統(tǒng)一、明確的導(dǎo)向，系統(tǒng)引導(dǎo)各方行為。（3）以“重力”與“推力”比喻市場規(guī)則與行業(yè)規(guī)則：市場天然傾向短期成交，形成向下阻力最小、見效最快的“重力”；而行業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要向上對(duì)抗“重力”的“推力”，通過行業(yè)規(guī)則建設(shè)抵御短期逐利，推動(dòng)長期能力建設(shè)。（4）構(gòu)建新生態(tài)是漫長過程，需要全行業(yè)共同認(rèn)識(shí)到自身是生態(tài)的組成部分，既要關(guān)注各自的“飯碗”，更要著眼于整個(gè)“鍋”的存續(xù)與發(fā)展。

傅玲玲：（1）行業(yè)組織在行業(yè)中承擔(dān)多重職能：既要向企業(yè)準(zhǔn)確傳達(dá)并解讀政策，也要推動(dòng)內(nèi)部自律與糾紛調(diào)解，同時(shí)還需代表行業(yè)面向公眾發(fā)聲，樹立良好形象。（2）行業(yè)組織的根本任務(wù)在于維護(hù)行業(yè)整體的公平性與可持續(xù)發(fā)展，核心在于構(gòu)建良性健康的行業(yè)生態(tài)。（3）當(dāng)前部分經(jīng)紀(jì)人員行為不規(guī)范，與長期以來形成的競爭模式和考核機(jī)制密切相關(guān)，傳統(tǒng)經(jīng)營模式已難以從根本上解決問題。（4）行業(yè)未來的發(fā)展需系統(tǒng)推進(jìn)，建議結(jié)合政府大數(shù)據(jù)與行業(yè)組織力量，夯實(shí)“實(shí)名管理、信用體系、真實(shí)房源”三項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)。（5）各方主體不應(yīng)僅著眼于自身利益，而應(yīng)共同維護(hù)行業(yè)生態(tài)的健康發(fā)展，否則行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將最終波及所有參與者。

吳 忱：（1）行業(yè)組織應(yīng)作為相對(duì)獨(dú)立的第三方，在政府與企業(yè)之間履行觀察、引導(dǎo)與建言職責(zé)。（2）當(dāng)前市場中出現(xiàn)的經(jīng)紀(jì)人員“壓價(jià)”等行為，多是在市場下行與考核壓力交織下的無奈之舉。（3）信用體系對(duì)規(guī)范行業(yè)至關(guān)重要，但目前實(shí)際落地效果有限，需進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)則設(shè)計(jì)、應(yīng)用場景與激勵(lì)機(jī)制。（4）從長遠(yuǎn)看，推行持牌制度是強(qiáng)化信用約束、促進(jìn)行業(yè)規(guī)范的根本前提。（5）建議逐步探索單邊代理模式，以明確經(jīng)紀(jì)人員與客戶之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，從而提升服務(wù)體驗(yàn)與行業(yè)形象。

劉海琦：（1）我愛我家長期將自身定位為“有溫度的專業(yè)服務(wù)者”，這一服務(wù)初心始終未變。（2）經(jīng)紀(jì)人員在行業(yè)生態(tài)中的角色具有多元性，會(huì)隨服務(wù)對(duì)象、監(jiān)管要求及市場周期動(dòng)態(tài)調(diào)整。（3）當(dāng)前出現(xiàn)的行業(yè)問題不能簡單歸因于個(gè)體行為，更應(yīng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營策略、激勵(lì)制度與市場結(jié)構(gòu)帶來的系統(tǒng)性影響。（4）需警惕“組織化壓價(jià)”等行為可能引發(fā)的市場恐慌，其后果將損害行業(yè)可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)長期利益。（5）規(guī)則建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，重點(diǎn)完善預(yù)警機(jī)制、跨企業(yè)協(xié)同與內(nèi)部自律體系，避免陷入被動(dòng)整改的困境。

宋 山:（1）在當(dāng)前市場下行背景下，經(jīng)紀(jì)人員主動(dòng)與業(yè)主溝通調(diào)價(jià)，旨在幫助業(yè)主在波動(dòng)周期中盡快達(dá)成交易，但部分執(zhí)行方式確有不當(dāng)。（2）經(jīng)紀(jì)人員行為偏差的根源并非個(gè)人道德問題，而是市場成交困難、收入壓力與公司考核機(jī)制共同作用的結(jié)果。（3）行業(yè)亟需建立覆蓋機(jī)構(gòu)與從業(yè)者行為可記錄、可查詢、可約束的統(tǒng)一信用體系。（4）實(shí)名登記、執(zhí)業(yè)軌跡與信用檔案的透明化，是遏制惡性競爭與規(guī)避責(zé)任模糊的關(guān)鍵基礎(chǔ)。（5）建議構(gòu)建涵蓋企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員與平臺(tái)的三維信用評(píng)價(jià)體系，形成激勵(lì)與懲戒并重的管理閉環(huán)。

曾伏虎:（1）自媒體型房產(chǎn)從業(yè)者本質(zhì)上仍屬經(jīng)紀(jì)行業(yè)生態(tài)一環(huán)，其收入結(jié)構(gòu)仍以經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金和廣告推廣費(fèi)用為主。（2）行業(yè)面臨嚴(yán)峻生存壓力，經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量縮減、收入不穩(wěn)定，空談“情懷”無法解決實(shí)際生計(jì)問題。（3）行業(yè)必須首先保障經(jīng)紀(jì)人員獲得合理、合法且可兌現(xiàn)的傭金收益，這是任何規(guī)則與改革的前提。（4）當(dāng)前輿論環(huán)境對(duì)中介行業(yè)不夠友好，“降低中介費(fèi)”的政策導(dǎo)向進(jìn)一步擠壓行業(yè)生存空間。（5）在基本利益無法保障的情況下，討論行業(yè)定位、服務(wù)價(jià)值與模式創(chuàng)新缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

莫維仁:（1）自媒體經(jīng)紀(jì)模式本質(zhì)上仍屬經(jīng)紀(jì)服務(wù)，但更強(qiáng)調(diào)“專業(yè)咨詢收費(fèi)+單邊代理+與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)協(xié)作”的新型服務(wù)路徑。（2）傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)模式的核心問題在于角色混亂與結(jié)構(gòu)內(nèi)卷，改善之道在于模式創(chuàng)新，而非簡單“轉(zhuǎn)型”。（3）客戶與經(jīng)紀(jì)人員本質(zhì)是“決策者與執(zhí)行協(xié)助者”的關(guān)系，明確角色定位有助于減少誤解與沖突。（4）諸多行業(yè)問題源于企業(yè)的考核機(jī)制與業(yè)務(wù)導(dǎo)向，而非經(jīng)紀(jì)人員個(gè)人意愿，應(yīng)從制度層面加以優(yōu)化。（5）未來可探索“優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人員作為大經(jīng)紀(jì)人、平臺(tái)作為協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”的新型組織形態(tài)，以降低行業(yè)割裂、提升服務(wù)專業(yè)性。