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　　住房租賃是居民解決居住問題的重要方式，是居民釋放住房消費需求的重要途徑，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要領(lǐng)域。近年來，隨著加快培育發(fā)展住房租賃市場的一系列政策陸續(xù)出臺實施，我國住房租賃市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，涌現(xiàn)出許多新主體、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式。但與此同時，龐大的租賃規(guī)模和復雜的租賃關(guān)系也帶來了不少新問題和新挑戰(zhàn)，市場主體參差不齊、經(jīng)營服務(wù)不盡規(guī)范、租住品質(zhì)差強人意等現(xiàn)象時有發(fā)生。面對新形勢、新情況和新問題，亟需加強住房租賃法制建設(shè)，為住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展提供堅實的法治保障。

　　經(jīng)過充分醞釀、廣泛征求意見、認真修改完善，《住房租賃條例》（簡稱《條例》）正式出臺，這是我國健全住房租賃法治保障體系的重要舉措。《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。

　　一是適應(yīng)住房租賃品質(zhì)提升新需求，規(guī)范住房租賃活動，保障當事人合法權(quán)益。住房租賃已是人民群眾住有所居的重要途徑，但租賃市場不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、合法權(quán)益難保障、糾紛解決渠道不暢通等問題一直較為突出。這些問題既影響了新市民、青年人等租房群體的生活品質(zhì)，也影響到住房租賃市場的健康發(fā)展。

　　對住房租賃活動進行有效規(guī)范，平衡租賃當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是維護當事人合法權(quán)益的重要方式。《條例》在“總則”中明確，“從事住房租賃活動，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、誠信原則，不得危害國家安全、損害公共利益和他人合法權(quán)益，不得違背公序良俗。”在具體條款中還做了相應(yīng)規(guī)范。首先，明確出租住房的要求。規(guī)定用于出租的住房應(yīng)當符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。其次，分別明確了出租人和承租人的行為規(guī)范。對于出租人，規(guī)定應(yīng)當將住房租賃合同備案，向承租人出示相關(guān)材料，核驗承租人身份證明材料，不得擅自進入租賃住房，無正當理由不得扣減押金，解除合同應(yīng)當通知承租人并為騰退租賃住房留出合理時間。對于承租人，規(guī)定應(yīng)當向出租人出示身份證明材料，安全且合理使用租賃住房，不得擅自改變租賃住房用途，遵守物業(yè)管理規(guī)約，對出租人依法確需進入租賃住房的予以配合。再次，平等提供權(quán)益保障。國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。對于住房租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。

　　二是適應(yīng)住房租賃市場發(fā)展新形勢，強化市場主體管理，維護市場正常秩序。經(jīng)歷蓬勃發(fā)展后，我國住房租賃市場的總量規(guī)模急劇擴張，市場主體更加多元，產(chǎn)品類型和服務(wù)方式更加多樣。比如，按照投入和持有周期可以將住房租賃企業(yè)分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)和重資產(chǎn)等類型；在房源方面，當前市場中既有量大面廣的分散式租賃住房，也涌現(xiàn)出不少集中分布的租賃項目；從業(yè)態(tài)看，在策劃、建造、運營、管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，都有各類市場主體提供富有特色的產(chǎn)品和服務(wù)，使得產(chǎn)業(yè)鏈更長，產(chǎn)業(yè)生態(tài)更加豐富。

　　促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，離不開住房租賃行業(yè)各類市場主體的守法經(jīng)營、誠信服務(wù)。《條例》分別針對住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)作出了明確規(guī)定。首先，針對住房租賃企業(yè)，確定了培育市場化、專業(yè)化企業(yè)的政策導向，明確住房租賃企業(yè)的定義及基本要求，規(guī)定該類企業(yè)的經(jīng)營范圍應(yīng)當使用“住房租賃”的表述，建立健全了企業(yè)報送開業(yè)信息、租賃住房信息及其變化情況的制度，規(guī)范了房源信息發(fā)布要求，對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的企業(yè)明確實行資金監(jiān)管。其次，針對經(jīng)紀機構(gòu)，明確從事租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，規(guī)定了從業(yè)人員名單備案、房源信息發(fā)布、收費項目應(yīng)明碼標價、辦理住房租賃合同備案等要求。

　　三是適應(yīng)住房租賃監(jiān)督管理新要求，健全公共治理機制，促進市場高質(zhì)量發(fā)展。住房租賃監(jiān)管是城市治理的重要內(nèi)容，涉及廣大人民群眾、眾多市場主體和各類租賃住房，對打造宜居、韌性、智慧城市具有重要影響。為貫徹落實加強國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的部署要求，提高住房租賃監(jiān)管的法治化、智能化、專業(yè)化水平，有必要總結(jié)、固化我國住房租賃管理有益經(jīng)驗，通過制定出臺《條例》，健全治理機制，增強管理能力，優(yōu)化服務(wù)水平，提升治理效能。

　　堅持市場主導與政府引導相結(jié)合，注重公共服務(wù)與公共治理并重，適應(yīng)行業(yè)監(jiān)管新要求，是促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的必由路徑。首先，健全綜合治理機制。針對住房租賃法律關(guān)系復雜、涉及主體多樣等特點，《條例》建立健全了多主體參與、各部門協(xié)同的治理體制。明確國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全國住房租賃活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住房租賃活動的監(jiān)督管理工作，市場監(jiān)管、公安等部門在各自職責范圍內(nèi)負責有關(guān)監(jiān)督管理工作。要求住房租賃相關(guān)行業(yè)組織建立健全行業(yè)規(guī)范，加強行業(yè)自律管理。其次，強化公共服務(wù)供給。要求主管部門制定并發(fā)布住房租賃合同、住房租賃經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本。明確市級以上地方人民政府應(yīng)當建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。要求地方房產(chǎn)管理部門應(yīng)當通過住房租賃管理服務(wù)平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計監(jiān)測等管理與服務(wù)，并與其他相關(guān)管理部門建立信息共享機制。再次，加強監(jiān)督管理。明確地方房產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同有關(guān)部門加強對住房租賃活動的監(jiān)督檢查，依法及時處理違法行為。“法律責任”共11條，全面明確了各類主體各類情形的相關(guān)責任，具體處罰的舉措具有較強的針對性，有望取得良好效果。